headimageheadimageheadimageheadimage
АН СТРИЖИ
08.10.2012
План покупки квартиры
Такая непростая задача, как приобретение квартиры, идеально подходит для того, чтобы создать для нее четкий понятный пошаговый план.

Шаг первый - это финансы. Сначала необходимо понять, какими средствами для покупки вы располагаете. Финансы необходимо рассматривать всех видов:
- наличные сбережения;
- полученное наследство в виде комнаты, доли в квартире;
- имеющиеся активы, которыми Вы никогда не воспользуетесь - сады, гаражи;
- ваша стабильная заработная плата, которая подойдет для получения ипотеки;
- договоренность с родственниками о займе определенной суммы и т. д.

После основательного анализа всех направлений у Вас возникнет ясность в голове и четкость в действиях. Так же необходимо обозначить определенные рамки минимум- максимум, что поможет Вам быстрее продвинуться в шаге 2. Допустим эту двухкомнатную квартиру, поскромнее и подальше от центра, я могу купить и у меня еще останутся деньги на мебель. А вот переезд в трехкомнатную, расположенную рядом с родителями в советском районе, повлечет за собой ипотечный кредит на половину суммы.

Шаг второй - осознание потребностей. Здесь, к сожалению, нет иного пути, кроме как все изучить самостоятельно: сначала прочитать газеты объявлений и тематические сайты, а потом отправляться на просмотры. Необходимо либо посмотреть как можно больше квартир, чем больше покупатель посмотрел, тем лучше он будет представлять себе, что вообще бывает на рынке, что ему нужно. Либо сразу, не откладывая, доверится профессионалу рынка и посмотреть рекомендованные серии и варианты. Смотреть нужно не только то, что "по деньгам", но и с вариантом привлечения кредита (см. шаг1). Бывает, что человек сначала жестко ограничит себя определенной суммой, а потом понимает, что хочется ему другую квартиру, более дорогую. В таких случаях многие находят деньги: берут в долг, получают кредит, откладывают какие-то другие траты.

Шаг третий (в принципе, он идет одновременно со вторым) - выбор профессионального риелтора. С риелторами бывают два диаметральных заблуждения: или считается, что риелтор не нужен вовсе, "потому что получает свою комиссию не за что", или что риелтор все за вас сделает. На самом деле это, конечно, не так. Помощь профессионала, долгое время работающего на рынке, необходима. Вырвать зуб тоже можно самостоятельно при помощи плоскогубцев, однако большинство людей все же предпочитают врача-стоматолога. Но и верить в "волшебника-риэлтора", тоже неправильно - принимать решение о выборе объекта все равно придется вам.

Выбирая риелтора, целесообразно ориентироваться на опыт своих друзей и знакомых. Полезно также заглянуть в Интернет: там можно найти отзывы о работе агентств недвижимости, а также списки тех, от кого стоит держаться подальше… Найдя риелтора, необходимо доверять ему. Говорят, что от врачей и адвокатов не должно быть тайн. С риелтором - коль скоро ты этого специалиста выбрал и поручил ему решение своих проблем - должно быть так же. На самом деле у нас очень большой опыт решения жилищных вопросов, и мы стараемся понять, что же человеку нужно.

Шаг четвертый - выбор конкретного варианта. Обратим ваше внимание на два специфических момента. Во-первых, низкая цена привлекает, однако всегда стоит задать себе вопрос: что это продавец так дешевит? Чаще всего выясняется, что у квартиры есть некие дефекты, физические или юридические. И в итоге предложение оказывается вовсе не таким привлекательным… А во-вторых, все продаваемые квартиры делятся на две большие группы - свободные и "с альтернативой". Последнее означает, что продавец не хочет получить деньги - он хочет сразу купить другую недвижимость. "Альтернативных" квартир на рынке больше, стоят они чуть дешевле. Но стоит понимать, что продавец может взять аванс, протянуть месяц-другой, а потом либо откажется продавать (не нашел себе альтернативу), либо потребует поднять цену. Некоторые ленивые риелторы вообще рекомендуют с альтернативами не связываться. Отказ от рассмотрения таких объектов делает покупку дороже и сильно сужает поле для поиска. В общем, имейте дело с грамотным профессионалом риэлторского бизнеса, который хорошо разбирается в альтернативных обменах, тогда Вы сможете и выбрать лучшее предложение и купить дешевле и при этом еще и спать спокойно.

Шаг пятый - передача аванса. Этот шаг означает, что вы подтверждаете свое намерение купить квартиру не просто словами (им в нашем циничном мире мало кто верит), а деньгами. Ведь в случае вашего отказа купить аванс остается у продавца. Одновременно и продавец, беря аванс, подтверждает свое намерение продать именно вам и именно по той цене, что указана в авансовом соглашении.

К сожалению, при состоянии рынка, когда цены растут, а продавцов меньше, чем покупателей, авансовое соглашение продавца мало к чему обязывает. Случаи, когда авансы берутся у десяти покупателей, потом от всех требуют поднять цену и продают квартиру самому щедрому, происходят постоянно. Меры защиты вроде бы есть: например, потребовать, чтобы передаваемые деньги назывались не авансом, а задатком - его, согласно Гражданскому кодексу, продавец обязан вернуть в двойном размере. Минусы задатков в том, что ответственность продавцы брать на себя чаще всего отказываются.

Шаг шестой - проверка юридической чистоты. В переводе с профессионального на общепонятный это означает, что нужно выяснить, нет ли в истории квартиры каких-то темных пятен. Вариантов может быть масса, среди самых распространенных - ущемление прав несовершеннолетних при приватизации, продажа квартиры без нотариально заверенного согласия супруги, не совсем прозрачные переходы по наследству и, как говорится, "мн. др.". Необходимо чтобы проверкой юридической чистоты занимались юристы именно риелторской компании.

Шаг седьмой - собственно сделка. В нашем регионе подавляющее большинство (до 98%) сделок идет по такой схеме. Согласовывается сам договор купли-продажи в простой письменной форме (ППФ), составляют такие договоры юристы риелторских компаний, но берут за это меньше денег, чем нотариусы. Стороны сделки собираются в регистрационной палате, рассчитываются, затем договор отдается на регистрацию в регистрационную палату. Это самый главный орган в сделке: только после того как документы будут заверены УФРС, сделка считается совершенной. Риэлторы следят за моментом расчета и контролируют переход права посделке.

Шаг восьмой и последний - физическая передача квартиры. Это происходит, как правило, в самом конце, когда все документы заверены. Стороны подписывают передаточный акт: в этом документе говорится, что продавец отдал ключи, а покупатель получил квартиру в надлежащем техническом состоянии. После этого недвижимое имущество считается окончательно переданным новому владельцу. Если в квартире произойдет, например, пожар или залив, это будут уже проблемы нового собственника.

Чтобы у продавца был стимул не затягивать с передачей имущества и выпиской из квартиры, риэлторы практикуют прием по удержанию небольшой часть денег, они удерживают и отдают их продавцу только в момент полного освобождения и снятия с регистрационного учета.
 
 
ООО АН ИНФОРМ ПЛЮС, г. ЧЕЛЯБИНСК, ТЕЛ. (351) 72-99-600, (351) 740-30-72